地产教父多项违规被举黄牌 珠江实业净负债率226%
2019-10-16 20:11:56
来源:时间财经 记者:陈世爱
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两任董事长被查。

  

中国“地产教父”结结实实地被拍在了沙滩上。

  

近日,广州珠江实业开发股份有限公司(简称“珠江实业”)收到广州证监局发布的警示函。警示函显示,广东证监局于2019年6月对珠江实业进行了现场检查,发现珠江实业存在多项违规行为:2018年半年报和三季报存在合并报表会计差错、重大对外投资项目未及时披露、重大对外投资项目进展情况未及时披露。

  

广东证监局认为,珠江实业时任董事长郑暑平、时任董事长兼总经理罗晓、时任董事会秘书黄静、时任财务总监罗彬对上述违规行为负有责任,决定对其采取出具警示函的行政监管措施。

  

值得一提的是,郑暑平已经在珠江实业就任董事长一职近15年,自去年3月离任至今,珠江实业董事长人选已发生三次变动。此前据投资时报报道称,这令投资者对该公司的管理层丧失了信心。从股价上看公司从去年3月以来股价波动下行,股价已跌去三分之一。

  

雪上加霜的是,珠江实业近一年半年财报均显示营收下滑。2018年公司营收下降19.70%,2019年上半年降幅扩大至38.54%。财经评论员严跃进对时间财经表示,珠江实业经营收入不佳是因为公司土地储备等规模不大,同时项目销售受到限购等因素的影响。

  

某Top10房企地方管理层向时间财经介绍,珠江实业和合生创展集团有限公司(简称“合生创展”)都是朱孟依家族旗下的房企,这两个企业不太像常规开发商,最近这些年很式微。

  

10月12日,珠江实业公告称拟以3.35亿元收购控股股东广州珠江实业集团有限公司(简称“珠实集团”)持有的广州市品实房地产开发有限公司51%股权,主要是为了获得白云湖车辆段地块。对于一年半未获得新增土储的珠江实业而言,是久旱逢甘霖。而隐忧在于,公司2018年末净负债率已高达198.36%,同比增长了82.80个百分点。

  

时间财经以投资者身份致电公司董秘办公室,对方表示,公司有注意到负债率较高的情况,后续也会有相应方案。目前公司处于自我纠正和触底反弹阶段,正积极部署土地,加强自主拿地。管理层也趋于稳定。

  

仅有6个在建项目

  

珠江实业是广州老牌上市公司之一。1993年,其在上交所上市之时,保利地产(15.800, 0.20,1.28%)才刚成立一年,恒大、富力还未出山。那时的广州地产是珠江实业和广州市城建总(如今的越秀地产)、广信房产的舞台,三家并称为广州房地产市场的“三大寡头”。广州城区的白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广州体育馆等多地标性建筑,均出自珠江实业。可以说,珠江实业塑造了广州城区最早的天际线并影响至今。

  

朱孟依家族旗下的另一香港上市地产公司合生创展,早在2004年已是内地首家销售额超百亿元的房企,王石曾称其为“房地产行业中的航空母舰”。因此,朱孟依被称为“地产教父”,而合生创展也拥有“华南五虎”之首的江湖地位。起步早的珠江实业同样有不少先发优势。

  

但是经过中国房地产的“黄金十年”,珠江实业已经被房地产界的一波波“后浪”远远甩在了背后。2016年至2018年,中国房地产行业销售总额的平均增速超过20%,而珠江实业的这一数据仅为2.29%。克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售金额排行榜TOP200》也不见珠江实业的踪影。内地首家销售额超百亿元的合生创展如今规模仍在百亿水平。

  

2018年公司实现营业总收入34.05亿元,同比下降19.70%。其中,房地产板块作为公司的核心业务,受可结算资源减少及结算进度影响,2018年公司实现收入27.61亿元,同比下降30.84%,占公司营业总收入比例为81.09%。可对比的是,珠江实业2018年总营收仅为保利的1.8%。

  

2019年上半年,公司营收12.70亿元,同比下跌38.54%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.19亿元,同比下降172.57%。

  

中诚信证评给出的跟踪评级报告显示,公司销售和结算规模持续下降,主要是因为项目开发进展较为缓慢,可售资源不足及受到调控政策影响。2018年公司实现销售仅28.11亿元,同比下降21.35%,其中权益销售金额为24.24亿元。

  

项目开发方面,2018年公司无新开工项目,在建项目情况方面,截至2018年末,公司报告期内仅持有3块待开发土地和6个在建房地产项目,总建筑面积为230.90万平方米,其中在建面积为72.01万平方米。从地产项目的布局情况来看,其业务版图较为集中。2018年,珠江实业在广州、长沙的营业收入占总公司营收的65.99%。

  

与国内大多房企追求高周转不同,朱孟依的发展模式与港资房企类似,即通过“囤地、慢周转”的开发模式,最大限度获得土地或物业升值带来的收益。

  

典型的案例是,珠江实业拿下广州越秀区的JY-8地块过去了26年,但该地块依然未能入市。广州的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证,但截至2019年4月30日,该项目仍未销售完毕,去化率仅为77%。此外,公司2013年签约的位于海口的五源河休闲度假区项目,截至2018年年度报告期末,仍属于前期规划阶段,尚未销售。

  

中诚信证评的报告表示,2018年,珠江实业存货周转率和总资产周转率分别为0.41次和0.22次,分别较上年下降0.01次和0.10次,因项目受区域调控政策等的影响,项目周转速度有所下降。

  

58安居客房产研究院首席分析师张波曾公开表示,项目闲置本身就存在着一定的政策风险,不但有可能面临政府处罚,甚至有可能土地本身被政府收回。此外,土地长期闲置,会使土地实际可使用年限会明显缩短,不利于项目未来销售。严跃进则认为,这一定程度上说明珠江实业基本周转能力很弱,后续扩张堪忧。

  

上述Top10房企管理层表示,每个城市基本都有规定土地被开放商买到后多久要开发出项目,常规是规定2年,未开发完就收回土地。但是实际操作中有政策可以办延期,只要理由说的过去即可。拿地不开发最典型的就是李嘉诚。

  

请注意,珠江实业2018年有息债务呈上升趋势,年末总债务余额由上年的67.96亿元增长至94.63亿元。随着公司部分债务临近到期,短期债务规模由上年的4.43亿元增至17.45亿元。截至2019年3月末,公司资产负债率和净负债率分别为77.15%和226.46%,财务杠杆水平进一步上升。


  

一年半换3个董事长

  

严跃进说:“主业不振从一个侧面也反映出珠江实业的把握机会能力较弱。珠三角本身投资机会很大,按理不会出现主业不振的现象,所以企业未来需要梳理内部的管理条线。”

  

确实,朱孟依家族的地产王国中,家族管控似乎并未实现与职业经理人的稳定结合。比如,一直作为朱孟依最显著标签的“合生创展”,2012年以来总裁走马换灯地换过薛虎、谢世东、武捷思、陈长缨等人,而在去年9月荣贵出任合生创展的行政总裁及执行董事之前,这一职位已空缺了六年。今年4月,加盟合生创展不到一年的冯劲义离职让合生创展再次备受关注。

  

朱孟依家族旗下的另一家公司,广东珠江投资股份有限公司是(简称“珠江投资”)同样如此。今年7月24日,珠江投资原总裁许晓军辞职,调任下属公司,随后余耀胜出任总裁。9月3日,珠江投资再次发布了人事任免公告,余耀胜不再担任董事兼总裁一职。翟素文、杨三明、李永红三人的董事职位也被免去。

  

此前《每日经济新闻》报道合生创展时称,朱孟依家族对公司是全方位掌控。前员工表示老板不放权,公司在管理方面比较传统,企业文化不算强,凝聚力偏弱。

  

珠江实业情况也不妙。2018年3月31日,其发布公告显示,董事长郑暑平因工作调动,不再担任公司董事长,罗晓担任公司董事长。仅约6个月后的10月9日,珠江实业再度公告董事长易主消息,称罗晓因工作调动,不再担任公司董事长及公司其他任何职务,邓今强担任公司董事长。今年3月29日,珠江实业再度发布公告称,董事长邓今强、董事张纲及董秘黄静辞职。4月,公司董事会选举郑洪伟担任公司董事长。

  

必须提醒的是,据广州市纪委监委通报,郑暑平涉嫌严重违纪违法,目前正接受广州市纪委监委纪律审查和监察调整。而罗晓则被公诉机关指控受贿,本人也已认罪。

  

早在2018年财报发布后,上交所就发布《关于对广州珠江实业开发股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,关注到珠江实业2018年对外拆借资金量较大且增长较快的问题。2018年年报显示,珠江实业去年一年对非金融企业收取的资金占用费额度为2.29亿元,占净利93%;对外委托贷款取得的损益为1.67亿元,两者合计3.96亿元。

  

换句话说,珠江实业去年通过资金拆借与对外贷款取得的收益近4亿元,远远超过该年度获得的净利润2.45亿元。显然,对外“放款”成为珠江实业的主要盈利来源。

  

严跃进称,珠江实业对外放贷的做法,很容易让投资者警惕。这种“捞偏门”的方式,容易让公司不聚焦,丧失主业投资机会。



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