深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续
2019-08-25 11:38:00
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深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续

熊俊萍 中房报记者 李红梅 | 深圳报道

臭气熏天、野草丛生,20多栋被拆除的建筑堆积着大量建筑垃圾和生活垃圾。这是2019年8月19日,中国房地产报(微信ID:china-crb)记者在深圳木头龙小区看到的情景。地处深圳罗湖中心区,木龙头小区的满目疮痍,与周围的摩天大厦格格不入。


8月初,一则《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道,让这个已经拉锯12年之久的旧改项目再度陷入舆论漩涡。


这是一个占地超7万平方米、此前居住着1340户居民的住宅小区;2007年,深圳益田集团进驻木头龙小区的旧改项目;2010年,木头龙获批深圳市首批旧住宅区城市更新项目。可是经过12年开发商与业主谈判签约的拉锯战,目前仍有4户业主不肯签约。


看不到头的拉锯战,使益田集团在木头龙项目中耗费了大量的人力物力财力,却又极度无奈。


除了木头龙,当年深圳还有七个老旧住宅小区纳入首批城市更新计划,当年被称为深圳八大旧改。目前,除其中一个项目因出现大量危房、政府推动进度,现已进入拆迁阶段外。


而其他七个项目无一例外均因“钉子户”漫天要价、不接受现有赔偿标准而拒绝签约,导致签约率迟迟达不到深圳城市更新政策中规定的100%要求,这些旧改十几年来一直僵持不下,拆迁受阻。小区大量居民流离失所,无法重返家园,既造成了严重的社会问题,又影响了城市区域的经济发展。


《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》的数据显示,截至2018年底,深圳城市更新项目立项747个,取得实施主体的191个,实施率仅为1/4。


在寸土寸金的深圳,旧改已经成为房企获取土地来源的主要途径,参与旧改,已经成为了房企们想要立足深圳的“必答题”。据业内人士向中国房地产报记者透露,深圳其实还有不少有旧改意向的小区已经谈了近二十年仍未果,最终开发商只能无奈的选择撤场。


木龙头旧改之痛,俨然已经成为深圳城市更新的发展之痛。

每年支付年租金1亿元

房企的不可承受之重

深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续

万科南苑新村签约情况通告。


木头龙小区建于1980年至1982年,至今已有38年,小区更新占地面积约为7.7万平方米,拆迁总建筑面积约为11.9万平方米,拆迁房屋栋数共61栋,总户数为1340户。据悉,这是一个福利房性质的小区,业主大多数为深圳国企、事业单位的职工。可以说,他们是改革开放初期,来深圳的第一批建设者。


如今的木龙头小区已有20多栋被拆除,大量建筑垃圾和生活垃圾堆积。而木头龙项目未来规划有回迁住宅、保障性住房、幼儿园、居住小区级文化室、社区老年日间照料中心、社康服务中心、邮政支局等大量的公共配套,将大大改善居民的生活水平,为社会带来巨大的便利及福祉。


2007年进驻小区开展改造意愿征集工作后,2010年,木头龙成功获得了市政府批准列入第一批城市更新单元,同年益田集团完成木头龙片区城市更新土地及房屋确权,并正式开展拆补安置协议签订工作,挨家挨户,上门与这里1340家业主商量、谈判与签约。


益田集团负责该项目签约的工作人员告诉中国房地产报记者,起初,签约过程还算相对顺利,2007年至2012年,该项目签约总数已经达到80%近1100户;到2015年年中,签约户数与面积达到90%,仅剩下130多户;2016年年中,剩下的130多户业主中又有70户签约,剩下仅仅60多户未签;2017年,木头龙业主签约率就已超过98%,但仍有20多户未签约。


2017年8月,罗湖区人民政府一纸公文通告,针对这种僵持已久的拆除重建类城市更新项目。文内明确表示:“对久拖不决的项目,罗湖区政府将依法规解决拆迁遗留问题。”,此次政府介入对项目起到了一定的推进作用。


自2017年至今,99.7%的业主都已签约,仍有4户迟迟不肯签约,并且拒绝谈判,还有一户住在危楼内不肯搬出。此时,木头龙因是海沙建筑,早已属于危楼。


据公开的补偿协议显示,益田对木头龙是按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。在2015年颁布的《城市更新条例》草案中,市场呼唤已久的拆赔标准已经进行更改。按照规定,建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算,置换比例不得低于1∶1,但不得高于1∶1.3。


即便如此,未签业主约然不满意,提出来的条件异常苛刻。 木头龙几名已签约业主纷纷向中国房地产报记者透露,目前还未签约的这几户业主中,有的曾经要求益田集团的股份,有的则要求一亿元赔偿金,有的要求1套赔2套,有的要求赔偿商铺,还有的要求每平方米按15万至20万元回购房产。


这样的条件让开发商难以接受,却又无可奈何。一方面业主提出的条件极尽苛刻,一方面深圳市政府对业主的诉求不能无视,但难题都推到了开发商身上。现状是双方僵持不下,项目迟迟无法推进。


由于拆迁一直停滞不前,从2007年至今已过去足足12年,益田集团告诉中国房地产报记者,这期间,他们每年向已经签约搬迁出小区的业主支付租金。从2011年到2015年期间,每年支付租金超过了7000万元。而目前租金从60元/平方米提高到70元/平方米,年租金涨到1亿元。

陷入“双输”僵局

益田集团与业主的等待

深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续


深圳是土地资源最稀缺的一线城市。要想盘活用地,城市更新这条路绕不开。


早在十几年前,参与旧改项目对于房企还是业主来说,都是可喜可贺的事,多家本土房企因承接旧改赚得盘满钵满,旧改成了房企眼里的“香饽饽”;对于业主而言,只要自己所在的小区在旧改规划之内,就意味着等大额赔偿金、入住新宅,命运将随之改变。


成立于1996年、起家于深圳的益田集团,经过11年的发展,走出了一条自己独特的复合地产开发之路,在深圳本土,由其成功操刀的刚需标杆大盘、高端住宅项目以及大型商业综合体比比皆是,且市场认可度很高。此时,它也看到了深圳的城市更新政策给房地产行业带来的机会。


2007年之前,益田集团的发展可谓一路高歌。同年,益田集团进驻深圳罗湖区木头龙小区开始改造意愿征集;2009年,益田集团正式向深圳市政府申报将木头龙社区列入城市更新单元计划;2010年,木头龙成为深圳市政府批准列入第一批城市更新单元。


由于身处深圳黄金地段的核心区域,木头龙小区旧改成为当时旧改的标杆项目,益田集团能拿下它,令业界羡慕不已。业内均认为,这个项目一旦建成,利润非常可观。


它没有料到的是,至此就踏进了一个深不可测的大坑,直到现在都在坑内挣扎,上岸之日遥遥无期。


拆迁12年来停滞不前,除了坑苦了开发商,还有一个群体也是此事件的受害者。


他们就是早已签约的1336户业主,自搬出木头龙之后,这些年,他们到处搬家租房,过着居无定所,颠沛流离的生活,一直等待着木头龙项目能够实现拆迁建设,早日搬进自己的房子安生立命。可是,这一等便是12年。


木头龙小区一位近70岁的业主陈女士说:“为了求他们签约,能够早点拆掉重建,我曾经一层一层地求,腿都跪烂了,给他们送水果、送月饼,都不收,门也不开。”每次提到木头龙,陈女士就控制不了自己的情绪。


另外一位业主陈先生告知记者,从木头龙搬走后的十年内,父母生前一直租房住,而且大部分房东都不愿租房给带病且年纪大的老人,导致父母被迫多次搬家,在躲躲闪闪、寄人篱下中度过余生。


据统计数据,整个木头龙小区,68岁以上的业主有230多位,80岁以上高龄业主接近80位。他们已经苦等了近4400个日日夜夜。

八大旧改项目成“毒瘤”

久未走通的城市更新之路

深圳木头龙旧改之痛 12年拉锯战仍在持续


木头龙旧改事件这些年成为深圳“最闻名”的事件之一,每当一有风吹草动,就会引起媒体的报道,全市市民的关注。


迄今为止,木头龙似乎成为深圳最艰难的旧改项目。 木头龙集团相关负责人吕某告诉中国房地产报记者,木头龙小区旧改与深圳前些年的大多数旧改项目还是有区别的,深圳这些年大部分的旧改项目,都是针对农民房的改造,开发商只要和村委进行谈判集体签约就行。


而木头龙小区是个比较大的商品房小区,住着1340户人家,且都是相互独立的业主,不属于一个单位,也不属于一个村委,要和每一户业主谈判签约,并达到100%的签约率,才可以往下进行。所以,木头龙周边几乎同时期启动的农民房旧改项目,早已完成并入住了几年。


据记者了解,2004年深圳开始大规模推动城中村改造,2007年推动旧工业区改造,2009年深圳城市更新办法正式颁布实施。


2009年12月1日《深圳市城市更新办法》开始施行后,除了木头龙,当时深圳还有金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区等七个旧住宅小区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划改造,这些旧改项目当时均被万科、中洲控股、新世界、华润等房企接管,业内认为其试点意义非常明显。


这一批项目,当时被行业称为深圳八大旧改项目。那么,除了木头龙小区,这七个小区的进展也殊途同归。


8月19日,记者来到位于深圳南山区人民医院附近的南苑新村旧改项目,小区门口有一块大大的标示牌,写着“携手万科,共建家园”的招牌;一走进小区内,发现里面还开有一家杂货店,小区环境恶劣,破败不堪,臭气熏天,一些住户阳台上还晾晒着衣服。


中国房地产报记者在小区内遇到这个项目的相关负责人,对方告诉记者,这个旧改项目是万科于2013年从金辉房产公司全面接手,至今万科已进驻小区6年,小区共有1300户住户,目前签约率达到95%,现在属于签约末尾阶段。


据拆迁办公室相关人员介绍,万科对这个项目的补偿标准是1:1.33,给予的租房补贴是每平方米90元。这样的补偿标准是2010年首批旧改项目八大小区最高的一个小区。可是到目前为止,仍然有些住户拒绝签约,导致项目进程一而再再而三地停滞下来。


中国房地产报记者又来到位于深圳福田区香蜜湖地铁附近的华泰小区,进入小区,非常大的噪音和拆房子的基建机器,显示这里正在拆房子。据记者向小区内相关人员了解,这个旧改项目实行的是分批拆迁,目前已经有3栋公寓楼在拆迁,其他的楼栋由于还没有签约完毕,还在签约动员中。


随后,中国房地产报记者来到位于福田农林地铁站附近的龙溪花园旧改小区,记者看见小区内停满了车,里面还有很多住户,小区的排球场虽然已经破败,但是一场球赛正在进行着。


接手该旧改项目的是深圳中洲集团,一进入小区内的旧改办公室,门口巨大的小区设计沙盘非常气派。中洲集团龙溪花园旧改项目部拆迁中心总经理宁涛告诉中国房地产报记者,这是小区改造后的样子,中洲拿出20%的土地做了配套规划,可以说这个小区建成以后将非常漂亮,生活也非常便利。


随后,宁涛介绍,这个小区一共是600户,目前已签约率近85%,但是目前到了一个瓶颈期,似乎比较难推动了。“旧改是利国利民之事,希望政府出来帮忙推动一下。” 宁涛坦言。


据中国房地产报记者了解,直至今日,当年赫赫有名的深圳八大旧改项目只有一个小区即位于南山区世界之窗地铁站附近的鹤塘小区,在经过六年的谈判签约后,完成了政策规定的业主100%签约,于2017年底进入施工阶段。而其他7个项目均停留在谈判这个前期阶段,究其原因,均是由于有少数业主开出高额的赔偿资金不满意现有的拆迁赔偿标准,而拒绝签约,导致签约率未达到100%,项目进展停滞不前。


但据业内人士透露,鹤塘小区六年签约率达到100%,也是由于附近因为施工,“小区的房子都成了危房,政府借势推动了一把。”


十几年过去,如今除了鹤塘小区,其他七个小区都有着和木头龙相同的命运。而这些小区均位于深圳市各片区较中心的位置,属于核心地段,如南苑新村位于南山区桃园地铁站、龙溪花园位于福田区农林地铁站、金钻豪园位于罗湖田贝地铁站旁等。


日前,从深圳罗湖区传来消息,该区区政府发布公告,根据《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》及有关规定,经区政府七届七十四次常务会议审议同意,现将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目,请按有关规定开展工作。


这一次,木头龙旧改困境或许将迎来破局良机。

记者观察

深圳住宅区旧改路在何方

熊俊萍/文

以木龙头为首的深圳八大旧改小区,已经成为繁华都市内的一个个“毒瘤”,严重影响着该区域的整体形象以及区域建设。

一面是政府相关政策规定签约率必须达到100%才能进行拆迁,一面是想通过博旧改一夜暴富的业主,而承接此项目拆迁承建的开发商则成了博弈之下最直接的受害者。

木头龙耗费12年,牺牲的是时光、金钱以及城市发展。随着城市进程的步伐,住宅小区旧改将成为深圳旧改的主流,如果无法破局,全市大面积的项目存在这种问题,势必成为一个严重的社会问题。

诸如木头龙耗费的12年中,承接的开发商益田集团,仅过度安置费就已花费12个亿,如果放弃,巨额资金也打了水漂;可是如果继续,或许成为拖死房企的“最后一根稻草”。

“我们是帮助政府和城市进行城市更新,我们希望在这种困局之下,政府能够出来推动一把。”在采访中,龙溪花园旧改拆迁中心总经理宁涛告诉记者,旧改项目抛出成本后,开发商的利润已经很薄了。


深圳动能智库城市与地产研究中心主任戴欣明博士坦言,政府应该想到“钉子户”问题,在政策上就应该把拒绝签约率控制在一个合理的比例,只要在5~10%之内,通过法律的途径进行正常的强拆。他认为,旧改要形成一套法律法规体系,要考虑到方方面面,而不是一刀切的做法,未来这类法律法规的修订,一定要考虑周全,形成一种商业的模式,这一点是重中之重。


深圳市政协委员张学虎也表示,从木头龙旧改项目来看,历经十年无法推进,各方矛盾凸显,如签约业主和未签约业主之间、大多数群众和个别群众之间的矛盾逐渐暴露,形成了新的社会矛盾且不易被调和。


据了解,在香港的城市重建策略里,体现“以人为本”“由下而上”等理念,即既不是政府主导,也不是开发商主导,而是“业主需求主导”,有中介服务公司来征集业主意愿,最终全部业主同意,开发商才接盘。这对城市更新相关问题的解决不无借鉴意义。


深圳市政协委员王雪认为,木头龙项目的问题其实不是深圳一个老旧住宅小区的问题,而是共性问题,因此解决确权难问题,应该对城市更新政策,尤其是“双百”签约规定“打补丁”,在多输共损的现状中找到共赢的突破口。这需要发挥深圳勇于创新的优势。


(此文刊于中国房地产报8月26日03版 责任编辑 徐妍 )



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